Vedligeholdelse af græsplæne i lejebolig

Spørgsmål

Jeg er udlejer og har udlejet et en-familieshus med have. Lejer har brugsret over haven.
Der er anlagt en græsplæne og et stykke, som lejer selv må tilplante efter eget ønske. Da lejerne flyttede ind, købte de en lille plæneklipper, som de synes var for lille. Jeg lånte dem midlertidig en
gammel plæneklipper, indtil de fik købt en ny. Nu siger lejerne at jeg som udlejer skal stille en plæneklipper til rådighed. Det mener jeg ikke.
Er jeg forpligtet til dette?

Venlig hilsen

 

Svar

Det korte svar til spørgsmålet, er nej.

Forklaringen ud fra dit spørgsmål er også rimelig simpel. Eftersom lejerne står for at vedligeholde haven, er det også deres ansvar at sørge for at have de rigtige materialer til dette.
At du i en kort periode har lånt dem en plæneklipper, medfører ikke at pligten til vedligeholdelse er væltet over på dig.

Man kan sammenligne det med den indvendige vedligeholdelse. Eksemplet lyder på, at lejerne har pligt til at male og vedligeholde væggene i lejemålet, dette medfører dog ikke, at udlejer så er forpligtet til at stille malerpensler, ruller og afdækningspapir til rådighed. Det er lejernes eget ansvar.

Håber du kunne bruge svaret.

Hvordan opsiger man sin lejebolig?

Hvordan opsiger man sin lejebolig?

Lejeloven stiller ikke nogen specifikke krav til, hvordan lejer opsiger sit lejemål. Det kan derfor ske både mundtligt og skriftligt fra lejers side, men vi anbefaler altid, at lejer sørger for at gøre det skriftligt, f.eks. på brev, e-mail eller sms, og vigtigst af alt sørger for bevis for, hvornår beskeden om opsigelsen er kommet frem til udlejer. Bed gerne udlejer om at bekræfte modtagelsen af opsigelsen.

Medmindre udlejer og lejer har aftalt andet, er opsigelsen gældende fra 3 efter den 1. i den kommende måned (undtagen for leje af værelser i udlejers egen bolig. Her er opsigelsen kun én måned). En opsigelse der er modtaget af udlejer den 24. maj har virkning fra den 1. juni, hvilket betyder, at lejer skal fraflytte lejemålet senest den 1. september kl. 12.00.

Det står udlejer og lejer frit for at aftale et kortere varsel for lejers opsigelsesfrist, men man kan ikke aftale, at den skal være længere end de tre måneder, der fremgår af loven.

En særlig problemstilling gælder for tidsbegrænsede lejemål. De kan ikke opsiges i lejeperioden, medmindre andet er aftalt. Ønsker lejer i et tidsbegrænset lejemål at flytte før tid, skal udlejer dog forsøge at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt.

 

For god ordens skyld skal det nævnes, at udlejer skal opsige lejer skriftligt og kun kan gøre det hvis en række regler er overholdt. Så hvor lejer frit kan flytte med 3 måneders varsel, kan udlejer ikke bare opsige lejer. Og man kan heller ikke aftale, at udlejer skal have større ret til at opsige lejer, end hvad der fremgår af lejeloven.

Kriminalitet kan begrunde ophævelse af lejemål

Vold eller anden kriminalitet kan begrunde ophævelse af lejemål både i almene boliger og private lejemål. Dette gælder både, hvis det er lejer selv, der har begået alvorlig lovbrud, eller hvis det er en i lejers husstand, f.eks. et barn.

Ophævelse kan f.eks. ske, hvis en beboer har begået vold mod en anden beboer i ejendommen, eller mod viceværten. Det kan også blot være, hvis volden er foregået på ejendommens eller boligforeningens område. Højesteret har den 1. maj 2018 i en ny dom afgjort, at også vold foregået udenfor ejendommens område kan begrunde ophævelse. I den konkrete sag var volden udøvet ca. 500 meter fra ejendommen på en anden boligforenings område, men da man anså hele området for ét samlet boligområde (Vollsmose), kunne det, at volden tilfældigvis var foregået udenfor den boligforening hvor lejer boede, ikke forhindre en ophævelse.

Kriminaliteten skal desuden have en vis grovhed, eller der skal være tale om gentagende tilfælde. Hensynet i disse sager er først og fremmest til at sikre de øvrige beboeres tryghed.

Sagsgangen er som regel, at i de øjeblik udlejer bliver bekendt med, at der har været f.eks. en voldsepisode, så ophæves lejemålet overfor lejer. Imidlertid må selve udsættelsen af lejer som regel afvente en endelig afgørelse i straffesagen. For bliver lejer frifundet for at have begået vold, kan udlejer af gode grunde ikke ophæve lejemålet med den begrundelse. Der kan derfor gå lang tid fra der er begået vold, og til lejer må flytte.

Uanset om du er udlejer eller lejer, står vi klar til at rådgive omkring ophævelse af lejemål. Send en mail til os, eller ring på 86 48 33 22.

Tidsbestemte lejeaftalers uopsigelighed

Hej

Vi bor i et tidsbegrænset lejemål.

I lejekontrakt paragraf 11 står tidsbegrænsning, altså datoerne jan 17-aug. 18, men der står ikke at den er uopsigelig.

Derimod står i paragraf 2 at hvis ikke andet er aftalt gælder 3 måneders opsigelses varsel.

Vi har opsagt lejligheden, men udlejeren vil ikke godtage og truer med advokat osv.

Vi har læst en byret dom, som er stadfæstet i landsretten, at der skal står tydeligt at det er uopsigeligt.

Har vi ret til at opsige?

Håber I vil besvare mit spørgsmål. På forhånd tak!

Hej, hermed svar på dit spørgsmål:

Hvis lejeaftalen er indgået på en typeformular A9 blanket, så skal det være udtrykkeligt aftalt i § 11, at lejemålet kan opsiges.
Når man skriver en tidsbegrænsning ind i § 11, er § 2 således fraveget og I har derfor ikke ret til at opsige lejemålet.

Den landsretsdom du omtaler, anses i praksis for at være forkert – den er senere blevet kritiseret og man har ligeledes nået frem til modsatte resultat i senere afgørelser.

Den generelle retsstilling er, at § 2 angiver en ret til at opsige med 3 måneders varsel, medmindre der er aftalt tidsbegrænsning, som således medfører lejeaftalens uopsigelighed, jf. lejelovens § 80, stk. 1, 2. pkt.

Ændring fra B-ordning til A-ordning

Spørgsmål:

Hej, håber i kan svare på følgende spørgsmål.

Min udlejer (boligforening) vil ændre vedligeholdelsereglementet til A-ordning, hvis dette vedtages bliver det vedtaget indenfor 14 dage, de har dags dato varslet afdelingsmøde den 23. januar, hvor efter dette vil gælde pr. denne dato hvis det vedtages, hvordan stiller det mig som lejer når der står i min leje kontrakt at vi fx ikke skal vedligeholde gulve og andet træværk

Det skal siges at de gulve der er I lejligheden er meget slidte, – har måske ikke været vedligeholdt i 5-8 år, døre og karme er massivt træ, og har ikke været malet i flere år, det var slidt da vi flyttede ind.

Findes der ikke en varsling periode på sådan væsentlige ændringer af lejekontrakten?

Mvh 

 

Svar:

Hej,

Hermed svar på dine spørgsmål:

Først og fremmest, er der ikke væsentlige krav til varsling af afdelingsmøder. De skal blot varsles 1 uge inden mødet.

Det som dog er mest relevant for dig, det er naturligvis denne ændring fra den såkaldte B-ordning til A-ordningen.

B-ordningen medfører, som der står i din lejekontrakt og i Lov om leje af almene boliger § 27, at det er udlejer der skal sørge for den indvendige vedligeholdelse af lejemålet.
Når bestyrelsen så beslutter, at reglementet skal ændres til en A-ordning, medfører dette jf. lov om leje af almene boliger § 26, at det nu er lejeren, der i stedet skal sørge for vedligeholdelsen af lejemålet – det kan måske virke urimeligt, at bestyrelsen kan træffe sådan en beslutning, men der er heldigvis andre regler der gør, at det ikke burde være noget du kommer til at mærke.

Det er nemlig sådan, at når du overtager vedligeholdelsespligten efter § 26, skal udlejer alligevel løbende gradvist overtage pligten til istandsættelse når lejemålet skal fraflyttes. Jeg ved selvfølgelig ikke hvor lang tid du skal eller regner med at blive boende, men den løbende overtagelse må maksimalt løbe op til 10 år, dvs. om 10 år, har udlejer overtaget hele pligten til istandsættelse ved fraflytning.

Endvidere, findes der en regel omkring den vedligeholdelseskonto, som der gerne skulle være indbetalt løbende til, jf. § 27, da udlejer var ansvarlig for vedligeholdelsen.

Når der ændres i vedligeholdelsesreglementet, skal man anvende Bekendtgørelse om vedligeholdelse af og istandsættelse af almene boliger § 6, stk. som derved sikrer, at de beløb der er optjent på vedligeholdelseskontoen indtil nu, skal anvendes til løbende vedligeholdelse og istandsættelse af lejemålet.

Til sidst, kan du støtte dig til det udgangspunkt der hedder, at det ved fraflytning ikke kan forlanges, at boligen afleveres i bedre stand end den, hvori den blev overtaget – jf. lov om leje af almene boliger, § 25, stk. 3.

Alt i alt, burde det derfor ikke have nævneværdige økonomiske konsekvenser for dig.

Forkøbsret til lejebolig

Spørgsmål:

Hej. Har hørt en del om leje af et hus med forkøbsret. Hvad går det ud på og hvor længe kan man leje et hus med forkøbsret?

Og skal man købe det hus man lejer med forkøbsret?

 

Svar:

Man kan i lejekontrakten aftale, at lejer har forkøbsret til huset, såfremt udlejer ønsker at sælge det, og udlejer også finder en køber. Lejer vil så kunne købe huset på samme vilkår, som den interesserede køber. En sådan forkøbsret bør tinglyses på ejendommen for at sikre lejers rettigheder.

Der er ingen begrænsning i forhold til hvor længe man kan leje et hus med forkøbsret. Man er heller ikke som lejer tvunget til at købe huset. Det er ikke en købspligt, men alene en køberet man får.

Har man allerede været lejer af en ejendom, inden man køber den, så kan man som regel ikke få lov at tegne ejerskifteforsikring, når man køber ejendommen. Det skyldes at man i forvejen bor i ejendommen. Der er dog enkelte forsikringsselskaber, der indimellem gør en undtagelse, men det er væsentligt at få undersøgt, inden man skriver under på købsaftalen.

 

Vandafledningsafgift i lejeforhold

I lejeforhold hvor udlejer ikke leverer vand til lejemålet, betaler lejer direkte til forsyningsselskabet i forhold til, hvor stort vandforbruget er. Men vandafledningsafgift, er som navnet antyder en afgift, og regningen bliver sendt direkte til ejeren af ejendommen og ikke lejeren, selvom der egentlig er tale om en forbrugsudgift.

Det har så været diskuteret, om udlejer skulle fremlægge et vandregnskab for lejer, selvom udlejer reelt intet har med forbruget at gøre udover at modtage en faktura på vandafledningsafgiften.

Det er nu endeligt fastslået i dansk ret, at udlejer ikke behøver lave et regnskab, men kan sende opkrævningen for vandafledningsafgift direkte videre til lejer, samt at betalingen af denne er en pligtig ydelse i lejeforholdet.

Dette betyder, at hvis lejer ikke betaler vandafledningsafgiften, kan udlejer på den baggrund ophæve lejemåle, på samme vis, som hvis lejer ikke betalte sin husleje til tiden.

 

Brug af vedligeholdelseskonto ved fraflytning

Spørgsmål:

Hej Søren,

Jeg vil gerne prøve ”et gratis spørgsmål” .

Kan det være rigtigt, at man bliver trukket i depositum ved fraflytning af lejemål (hos KAB), når nu der står rigeligt med penge på vedligeholdelseskontoen? Det drejer sig om gulvafslibning efter 7 års leje.

Og er jeg berettiget til håndværkerfradrag ved evt. udbedringer??

 

Svar:

 

Er der vedligeholdelseskonto i din almene bolig, så bliver den spærret, når lejemålet bliver opsagt. Dvs. der kan ikke bruges af kontoen i forbindelse med fraflytning. Du skal som udgangspunkt heller ikke betale for almindelig vedligeholdelse ved fraflytningen. Det du derimod godt kan blive pålagt at betale for er det som betegnes misligholdelse. Dvs. at du afleverer lejemålet i en ringere stand, end hvad der med rimelighed kan forventes. Sådanne udgifter skal du selv betale for, og det kan under alle omstændigheder ikke dækkes af vedligeholdelseskontoen.

Du bør gennemgå flytteopgørelsen nøje for, om der er trukket beløb for udgifter, som du ikke skal betale for. Er du uenig i flytteopgørelsen, skal du klage til boligselskabet, og hvis boligselskabet fastholder opgørelsen, har du mulighed for at klage til Beboerklagenævnet i din kommune.

For at kunne få håndværkerfradrag skal du for det første bo i lejeboligen, mens arbejdet udføres, og det gør du ikke, når du er fraflyttet. Desuden er almindelig vedligeholdelse ikke længere omfattet af de ydelser, som man kan få fradrag for, så du vil ikke kunne få håndværkerfradrag for istandsættelsen.

 

 

 

 

Udlejer kan ikke opsige en tidsbegrænset lejeaftale

En tidsbegrænset lejeaftale er altid uopsigelig fra udlejers side.

Vi ser imidlertid jævnligt, at en udlejer alligevel forsøger at opsige lejeren før udløbet af den tidsbegrænsede periode, men det er ikke tilladt. Lejer kan vælge at ignorere opsigelsen og blot blive boende til tidsbegrænsningen udløber.

Hvis lejer derimod vælger at fraflytte i god tro til, at udlejer rent faktisk havde ret til at opsige lejeaftalen, så vil lejer efterfølgende kunne kræve erstatning for uberettiget opsigelse. Det vil f.eks. kunne dække flytteomkostninger samt huslejedifferencen, indtil den dag hvor lejer alligevel skulle fraflytte.

Må udlejer tage fotos af mit lejemål til en salgsopstilling?

Spørgsmål:

Jeg er lejer af en lejlighed, hvor der er 2 lejemål i huset, men udlejer ønsker at sælge huset og vil derfor have ejendomsmægler til at tage billeder i min lejlighed, hvilket jeg ikke er glad for, da jeg ikke vil have mit privatliv og indbo på internettet.

Kan jeg nægte dem at tage billeder af mit indbo?

Svar:

Ja, du kan godt nægte mægleren at tage billeder i dit lejemål. Forudsat at udlejer varsler det i ordentlig tid, kan du være forpligtet til at give en interesseret køber adgang til at se lejemålet, men ellers er udlejers salg af ejendommen dig uvedkommende.

Vedligeholdelse efter den nye lejelov

 

Spørgsmål

Kære Søren. I forbindelse med dit indlæg om den nye lejelov, har jeg et spørgsmål, der omfatter udlejeres ret til at kræve, at lejer vedligeholder de i lejligheden installerede og tilhørende udlejer hårde hvidevarer og sanitet. Du skriver i dit indlæg: “Det der er nyt er, at man ikke gyldigt kan aftale, at lejers indvendige vedligeholdelsespligt ved fraflytning kan omfatte mere end det i loven anførte. Man kan dog stadig aftale, at lejer mens lejeaftalen forløber, skal vedligeholde andet og mere vedrørende lejemålet, f.eks. hårde hvidevarer, have, sanitet, osv.”

Århus Lejerforening har en helt anden opfattelse – de skriver på deres hjemmeside:

“Din udlejer eller dig kan have den indvendige vedligeholdelsespligt. I den nye lejelov defineres den indvendige vedligeholdelse som maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. Det er ikke længere muligt at aftale, at du for eksempel skal vedligeholde ruder, elkontakter og hårde hvidevarer. Du har dog stadig vedligeholdelsen af nøgler og låse.”

Hvad er den rigtige udlægning af den nye lejelov på dette punkt? Jeg glæder mig til at høre fra dig snarest muligt.

De bedste hilsner

 

 

Svar:

Jeg fastholder det jeg har skrevet. Lejelovens § 20 omhandler lejers vedligeholdelsespligt (og nævner kun låse og nøgler), men det der særligt værd at bemærke er, at § 20 er fravigelig. Udlejer og lejer kan altså aftale noget andet. At reglen er fravigelig kan du se i lejelovens § 24, hvor er oplistet de paragraffer i kapitlet, som ikke er fravigelige.

Der er således ikke noget i vejen for at udvide lejers vedligeholdelsespligt. Det skal blot være aftalt i lejekontrakten, og benyttes typeformularen, skal det således stå i § 11.

 

Regulerede og uregulerede kommuner

Indenfor lejeretten snakker man om regulerede kommuner og uregulerede kommuner. I de regulerede kommuner gælder boligreguleringsloven. Det gør den ikke i de uregulerede kommuner.

Boligreguleringsloven omhandler særligt regler om fastsættelsen af husleje, vedligeholdelse og brugen af lejemålet.

De fleste kommuner er regulerede kommuner.

Følgende kommuner er uregulerede (pr. 1/1/2016):

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

 

Hvordan beregnes husleje?

At beregne huslejen er en større videnskab, og der findes i alt 9 forskellige metoder, til at finde ud af, hvordan huslejen beregnes. Vi har imidlertid gjort det enkelt at overskue, hvordan huslejen beregnes. I skemaet nedenfor kan du selv finde ud af, efter hvilke principper huslejen beregnes i det enkelte lejemål.

husleje

Skemaet er alene til privat benyttelse og må ikke benyttes kommercielt eller kopieres eller anvendes uden advokatfirmaets tilladelse.

Hvis du ikke ved, om dit lejemål ligger i en reguleret eller ureguleret kommune, så kan du se det her.

Lejer underskrev ikke lejekontrakten, før hun flyttede ind

Spørgsmål:

Vi har en lejer som ikke underskriver lejekontrakten.  Før indflytning var hun meget snakkesalig og med i hvad der skete med den nybyggede lejlighed. Hun boede hos sin mor med 2 børn, så hun var klar så snart lejligheden var færdig og endda næsten før.

Da vi kom med lejekontrakten, var hun ikke hjemme, så vi kontaktede hende og aftalte at lægge den, så hun kunne underskrive den. Det var i juli.

Vi har været hos hende flere gange og kontaktet hende over telefon, men hun svarer ikke. Det er for at høre om indskuddet og lejekontrakten.

En dag vi prøver, ringer hun tilbage og siger, at det lige skal gå i orden med boligsikring, før banken vil frigive indskuddet. Det var i september.

Pludselig kom en husleje for september måned midt i måneden, og nu først i november skriver hun en SMS om, at hun har vist glemt at betale for oktober. Hun betaler da både for oktober og november. Vi skriver tilbage, at vi gerne vil have lejekontrakten tilbage i udfyldt stand og indskuddet.

Jeg har så sent som i mandags sendt hende en SMS om lejekontrakten da jeg ikke traf hende hjemme i lørdags.

Hvad gør vi.

Svar:

Lejeretligt har I udleveret en nøgle uden en underskrevet kontrakt, og når der ikke er en underskrevet kontrakt, så er det lejelovens almindelige regler der gælder. Disse stiller lejer rigtig godt, så det er et stort problem, at I ikke har en underskrevet lejekontrakt.

Det betyder, at så længe lejekontrakten ikke er underskrevet, har I heller ikke ret til noget depositum/indskud, medmindre I kan bevise andet, f.eks. gennem e-mails fra lejer, der bekræfter en anden aftale.

Det eneste der lige nu er en aftale omkring, og som kan bevises, er, hvad lejer skal betale i leje, da lejer har overført nogle beløb til udlejer. Men så længe der ikke er en underskrevet lejekontrakt, er I som udlejer meget dårligt stillet. Så prøv på en eller anden måde at få lejer til at underskrive. Vi rådgiver til ALDRIG at udlevere nøglen til lejemålet, før man har en underskrevet kontrakt, samt depositummet indbetalt, netop for ikke at komme i jeres situation.

Hvis lejer ikke betaler sin leje til tiden, så kan vi gå i gang med en udsættelsesforretning med påkrav og foged. Men det er også en kompliceret proces, og det er selvfølgelig jer som udlejer, der kommer til at betale for udsættelsesforretningen De fleste af sagsomkostninger kan man dog efterfølgende få betalt af lejer.

Jeg håber I kunne bruge svaret. Skulle I have brug for juridisk hjælp, stiller vi os selvfølgelig til rådighed.

Forældelse af krav mod udlejer

Spørgsmål:

Jeg har gjort min udlejer opmærksom på at de ikke må opkræve renovation ved siden af huslejen, men at det skal være indeholdt.

De har erkendt fejlen, men vil kun tilbagebetale de sidste tre år (2016, 2015 og 2014), men jeg har boet her siden 2012, har de med hjemmel i forældelsesfristen ret til kun at tilbage betale for disse år?

Svar:

Det er korrekt at man kun kan kræve tilbagebetaling for 3 år tilbage, jf. forældelsesloven. Dit tilbagebetalingskrav forældes som almindelige pengekrav.

Fremleje på kontanthjælp

Retten til kontanthjælp påvirkes ikke af, at man fremlejer et enkelt værelse i sin lejebolig.

Det er således fuldstændig lovlig at fremleje en del af sin lejlighed for at begrænse sine månedlige boligudgifter, uden at det anses for en indtægt,og uden at der sker modregning i kontanthjælpen.

Ophævelse af lejemål – Hvor hurtigt skal man fraflytte?

Spørgsmål: 

Hvis man får ophævet sin lejeaftale, p.g.a. manglende betaling, med udflytning snarest, hvor lang tid er snarest?

Hvornår ophører huslejekravet fra udlejer? Er det den dag man udflytter eller flyttedag + 14 dage til at renovere som ved alm. opsigelse?

Svar:

Når lejer bliver udsat af lejemålet, så betyder dette ikke at lejer ikke er forpligtet til at betale husleje i opsigelsesperioden derefter, som regel 3 måneder. Udlejer har dog en tabsbegrænsningspligt i den forbindelse, og skal forsøge at genudleje lejemålet hurtigst muligt.

“Snarest” er med det samme. Ellers kan udlejer gå videre med sagen til fogedretten, og så vil fogeden komme fordi og fysisk sætte lejer ud. Dette medfører en masse ekstra omkostninger, som lejer også skal betale. Så vi vil altid klart anbefale lejer selv at fraflytte og give udlejer besked herom, hvis man ikke kan betale sin husleje.

 

 

Airbnb værtsgaranti

Advokat Søren V. Andreasen, har på vegne af Forbrugerrådet Tænk gennemgået vilkårene for Airbnb’s værtsgaranti. Vilkårene består af 8.135 ord, formuleret på engelsk i et sprog, som kun en jurist kan gennemskue.

Søren V. Andreasen forklarer til metroxpress, at det mest problematiske ved Airbnb’s værtsgaranti er de meget korte tidsfrister, samt kravet om politianmeldelse.

Læs artiklen i Metroxpress her.

Huslejenævnet og Beboerklagenævnet

Vi rådgiver både lejere og udlejere i sager ved Huslejenævnet og Beboerklagenævnet.

Vi tilbyder at føre din sag for Huslejenævnet til en fast pris på 3.000 kr. inkl. moms.

Arbejdet omfatter rådgivning, korrespondance med nævnet og modparten. Vi deltager som udgangspunkt ikke i besigtigelse af lejemålet medmindre dette særskilt aftales.

Bemærk, at du ikke kan få retshjælpsdækning eller fri proces til sager ved Huslejenævnet og Beboerklagenævnet, hvorfor du selv skal betale omkostningerne uanset sagens udfald.

For yderligere oplysninger kontakt advokatfuldmægtig Brian Holm på telefon 86483322.