Husleje ved skilsmisse

Hvis et ægtepar ejer fast ejendom sammen men bliver skilt, så hænder det ofte, at den ene af parterne bliver boende i huset, i hvert fald i en periode.

Når man ejer fast ejendom sammen skal begge som udgangspunkt fortsat betale halvdelen af driftsudgifterne til huset (afdrag, ejendomsskatter, el, vand, varme osv.) Til gengæld skal vedkommende der bliver boende betale vedkommende der fraflytter et beløb svarende til halvdelen af den leje, som ejendommen kunne være udlejet til tredjemand for.

Kan ejendommen udlejes for 6.000 kr. på det frie marked, skal vedkommende der bliver boende således betale en fiktiv leje på 3.000 kr. om måneden til vedkommende der fraflytter, indtil det tidspunkt hvor ejendommen udlægges til en af ægtefællerne eller sælges. Kan man ikke blive enige om størrelsen af huslejen, kan det i sidste ende overlades til retten at afgøre huslejens størrelse, men det er også forbundet med store omkostninger. Hvis man kan blive enige om det, bør det overlades til en ejendomsmægler at fastsætte lejen. Ved beregning af den fiktive leje tages der ikke hensyn til, at man ved udlejning til tredjemand er skattepligtig af lejeindtægten.

”Huslejen” kan betales enten kontant, men evt. også ved at vedkommende der bliver boende helt eller delvist overtager betalingen af f.eks. ejendomsskatter, renter på lån, el, vand, varme, tv, internet m.m. Generelt bør der laves en skriftlig aftale om, hvilke udgifter man hver især for fremtiden skal afholde, og hvilke udgifter man fortsat skal være fælles om.

At der skal betales en husleje medfører ikke, at der opstår et lejeforhold mellem ægtefællerne. Vedkommende der bliver boende har derfor heller ikke mulighed for f.eks. at søge boligsikring, da vedkommende ikke kan anses for lejer i sit eget hus.

Fremleje

Som lejer af et privat eller alment lejemål har man altid ret til at fremleje op til halvdelen af ens lejemål. Ved denne type fremleje bor lejer stadig fortsat i lejemålet sammen med fremlejetager. Fremlejetager skal ikke godkendes af udlejer.

Lejer har ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, hvis lejers fravær er midlertidigt. Som eksempler herpå kan nævnes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse, fængselsophold og lignende. Ved denne type fremleje fraflytter lejer altså lejemålet i perioden, og lejer har ikke krav på at kunne flytte ind igen, før den tidsbegrænsede fremlejeaftale udløber.

Udlejer kan modsætte sig fuldstændig fremleje, hvis

  1. ejendommen indeholder færre end 13 beboelseslejligheder (det gælder kun for private lejemål),
  2. hvis der kommer til at bo flere i lejemålet, end der er beboelsesrum, eller
  3. hvis udlejer f.eks. kender fremlejetager fra tidligere eller har en anden rimelig begrundelse.

For almene lejemål gælder, at lejer ikke må kræve en højere leje ved fremleje, end lejer selv betaler til udlejer.

bannerannonce2

Lejers opsigelsesvarsel

Lejer kan ifølge lejeloven opsige sit lejemål med følgende varsel til udgangen af en måned:

Enkeltværelse i udlejers egen bolig: 1 måned

Andre enkeltværelser: 3 måneder

Lejlighed: 3 måneder

Er lejeaftalen tidsbegrænset, er den som udgangspunkt uopsigelig, indtil udløbet af tidsbegrænsningen. Imidlertid er der retspraksis for, at tidsbegrænsede lejeaftaler lavet på Typeformular A8 ikke er uopsigelige, medmindre det udtrykkeligt fremgår af lejekontrakten.

Det kan aftales, at opsigelsesvarslet skal være kortere, men det kan ikke aftales, at det skal være længere, end hvad der står i lejeloven.

Tilbudspligt

Når en udlejningsejendom skal sælges, så har udlejer i de fleste tilfælde pligt til først at tilbyde lejerne, at de kan købe ejendommen, hvis de vil oprette en andelsboligforening. Lejerne har altså forkøbsret til ejendommen på de samme vilkår, som udlejer kan sælge ejendommen til anden side på.

Fra udlejer og den interesserede køber har underskrevet en købsaftale, skal lejerne have en frist på mindst 10 uger til at beslutte, om de vil købe ejendommen og danne en andelsboligforening.

I ejendomme med 6-12 beboelseslejligheder er der tilbudspligt, hvis ejendommen kun anvendes til beboelse. I ejendomme med 13 eller flere beboelseslejligheder gælder tilbudspligten altid, uanset om der også er erhvervslejemål i ejendommen.

Der er en række undtagelser til, hvornår der er tilbudspligt. Det anbefales både udlejer og lejere at kontakte os, hvis ejendommen skal overdrages.

Opsigelsesvarsel

Lejer kan frit opsige lejeaftalen, medmindre der er tale om en tidsbegrænset lejeaftale, som samtidig er gjort uopsigelig (udgangspunktet er, at lejer også kan opsige tidsbegrænsede lejeaftaler, hvis de er lavet på Typeformular A8, og der ikke er aftalt andet).

Udlejer derimod kan kun i begrænset omfang opsige lejer. Det kræver, at lejelovens regler er opfyldt, og at der bl.a. er givet et korrekt varsel.

I mange lejekontrakter er det aftalt, at varslet skal være kortere, end hvad der står i loven. Det er fint for lejer, men man skal være opmærksom på, at udlejer ikke kan støtte ret på sådan en aftale. Lejer har således altid krav på at få det varsel, som fremgår af loven. Ellers er udlejers opsigelse ugyldig.

Depositum

Depositummet er et beløb lejer betaler til udlejer ved lejemålets start, som sikkerhed for de forpligtelser, som lejer løbende har overfor udlejer.

Ved fraflytning kan depositummet således bruges til helt eller delvist at betale lejers gæld til udlejer for istandsættelse, manglende betaling af leje eller andet. Et eventuelt overskud skal udbetales til lejer hurtigst muligt efter fraflytningen.

Depositummet må maksimalt svare til 3 måneders husleje. Hvis huslejen sættes op kan udlejer kræve depositummet forhøjet. Sættes huslejen ned kan lejer kræve, at også depositummet sættes ned.

Frist for fremsættelse af istandsættelseskrav

Fra lejer fraflytter lejemålet (afleverer nøglerne) har udlejer 14 dage til at fremsende en opgørelse over, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres i lejemålet, og som udlejer mener, at lejer skal betale for.

Fristen kan i lejekontrakten forlænges.

Det er ikke et krav i private lejemål, at opgørelsen indeholder beløb for omkostningerne forbundet med istandsættelsen. I almene boliger skal opgørelsen dog også indeholde beløbene.

Udlejer skal bevise, at opgørelsen er sendt eller forsøgt sendt inden fristens udløb. Såfremt udlejer ikke kender lejers nye adresse, skal udlejer bevise, at man har forsøgt at finde adressen, inden fristens udløb.

Fejlagtigt opmålt lejebolig

Der har været en del fokus på arealmangler ved køb og salg af fast ejendom og hvilke konsekvenser det har for køber og sælger i forhold til regulering af købsprisen. Men hvad gælder for arealmangler ved lejeboliger?

Mangler

I lejekontrakten vil sædvanligvis stå, at lejemålet har et vist antal kvadratmeter bolig. Hvis det viser sig ikke at være tilfældet, og afvigelsen er af en vis størrelse, vil der være tale om en mangel. Imidlertid vil man ikke som lejer kunne kræve at få de manglende kvadratmeter lagt til lejemålet. Men i visse tilfælde kan lejer kræve et nedslag i huslejen. Hvordan lejenedsættelsen skal beregnes afhænger af, efter hvilke principper huslejen fastsættes.

Lejemål med omkostningsbestemt husleje

For lejemål hvor lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje vil en arealmangel – uanset størrelse – kunne få betydning for fastsættelsen af huslejen, da den samlede leje for ejendommen fordeles mellem lejemålene efter størrelse. Er ét lejemål derfor mindre end forudsat, vil det medføre en lejenedsættelse i det pågældende lejemål, men en stigning i de øvrige lejemål.

Lejemål hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi

For lejemål hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi, kan lejen forhøjes eller nedsættes, hvis den faktiske leje er ca. 10-15 % henholdsvis højere eller lavere end det lejedes værdi. Huslejenævnet vil derfor ved en vurdering af det lejedes værdi også tage hensyn til den faktiske størrelse af lejemålet.

Lejemål hvor lejen fastsættes efter markedslejen

For lejemål der reguleres efter markedslejen, kan lejer ikke bede Huslejenævnet vurdere, om lejen er rimelig og eventuelt kræve lejenedsættelse. I tilfælde af en arealmangel må lejer derfor henvises til at anlægge retssag mod udlejer med krav om lejenedsættelse. Huslejenævnet kan dog foretage en vurdering af, om lejekontrakten i sin helhed er rimelig, eller om der skal ske hel eller delvis ændring eller tilsidesættelse af vilkår efter aftalelovens § 36.

I tilfælde af en retssag må der skeles til retspraksis angående mangler ved køb og salg af fast ejendom, forstået således at der skal være tale om en afvigelse af en vis størrelse både i kvadratmeter og i procent, før der skal ske en reduktion i størrelsen af lejen alene på denne baggrund.

Det er imidlertid ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til, at lejer kan kræve huslejenedsættelse. En uvildig skønsmand må vurdere, hvad markedslejen er for lejemålet med henholdsvis det aftalte areal og med det faktiske areal. Hvis markedslejen med det faktiske areal er større end eller lig med den leje, som lejer allerede betaler, så har lejer intet belæg for at kræve lejen nedsat. Hvis markedslejen for det faktiske areal derimod er mindre, end det lejer allerede betaler, så er der grundlag for at kræve en lejenedsættelse. Men medmindre udlejer har været i ond tro om arealmanglen, så bør manglen som nævnt ovenfor have en vis størrelse, før retten kan nedsætte lejen.

Alt i alt er der dog formentlig tale om en problemstililing som er rimelig begrænset, og som ikke dukker op så tit.

Skat på udlejning af bolig eller værelse

Hvis du udlejer hus, andelsbolig, ejerlejlighed, sommerhus eller bare et værelse, skal du som udgangspunkt betale skat af indtægterne.

Imidlertid har du valget imellem enten at få et fast bundfradrag, før der skal betales skat, eller at kunne fradrage dine udgifter i lejeindtægterne.

Skat har lavet en række vejledninger, som nærmere beskriver, hvordan skatten beregnes. Du kan læse dem her.

bannerannonce2

Ingen fortrydelsesret

Når først lejer og udlejer begge har underskrevet lejekontrakten, så er man som lejer bundet af den. Fortryder lejer derfor aftalen, så skal den opsiges med det varsel som gælder i loven på sædvanligvis 3 måneder. Har udlejer endnu ikke underskrevet lejekontrakten, kan man som lejer dog fortryde, indtil det tidspunkt hvor den underskrevne lejekontrakt er returneret til lejer, da endelig aftale ikke er indgået før på dette tidspunkt.

Vil man ikke flytte ind, så bør man som lejer opfordre udlejer til hurtigst muligt at finde en anden lejer. Dermed kan lejer slippe for at betale husleje i hele opsigelsesperioden, hvis det lykkes for udlejer at få genudlejet lejligheden hurtigt.

Nyistandsat lejemål

Står det i lejekontrakten, at lejligheden er nyistandsat ved indflytning, og at den også skal afleveres nyistandsat, så betyder det, at hele lejligheden ved lejers fraflytning skal istandsættes igen med maling af vægge og lofter, slibning af gulve m.v., så lejligheden igen ser ud, som da lejer flyttede ind. Man skal derfor som lejer være klar over omkostningerne forbundet med istandsættelsen, da det ikke er usædvanligt med flytteregninger over 30-40.000 kr. også selv om lejer kun har boet i lejligheden i få måneder.

Som lejer bør man altid ved indflytningen straks gennemgå lejligheden grundigt og sende en grundig mangelsliste til udlejer, så lejer undgår ansvaret for disse mangler ved fraflytningen. Mangler der ikke står på denne liste vil man normalt gå ud fra er kommet til mens lejer har boet i lejligheden.

Fastsættelse af husleje

Reglerne for beregning af husleje er ufattelig komplicerede, og det er nærmest umuligt at regne ud, hvad der er en rimelig husleje. Som lejer kan man indenfor 1 år efter, at man er flyttet ind, eller inden for 1 år efter, at huslejen sidst er sat op, klage til Huslejenævnet og få nævnets vurdering af, om huslejen er rimelig. Det gælder for langt de fleste lejeboliger.

Men er ejendommen bygget i 1992 eller senere, så kan man ikke klage over huslejens størrelse. Det samme gælder for enkelte andre lejligheder. Huslejenævnet kan dog stadig tage stilling til om lejekontrakten som helhed er rimelig for lejer og om nødvendigt ændre i indholdet af lejekontrakten.

Hvis du vil vide, hvordan huslejen lovligt kan beregnes i dit lejemål, så prøv denne vejledning.

Rettighederne til spørgeskemaet er beskyttet efter ophavsretsloven. Kopiering er ikke tilladt under nogen former. Spørgeskemaet er kun vejledende.

Sommerhusudlejning

Udlejning af sommerhuse er omfattet af reglerne i lejeloven på lige fod med udlejning af almindelige boliger.

Imidlertid er der mange af reglerne i lejeloven som er mindre relevante for sommerhuse, da man normalt kun lejer et sommerhus i 1-2 uger. Der er derfor altid tale om en tidsbegrænset lejeaftale.

Leje af sommerhus i udlandet er omfattet af reglerne i det land, hvor sommerhuset er beliggende, men i de tilfælde, hvor både udlejer og lejer er danskere, kan retssager mellem udlejer og lejer ifølge Bruxelles I-forordningen art. 22, stk. 1 afgøres ved en dansk domstol.

Opsigelse af lejer ved salg

I disse krisetider har mange forgæves forsøgt at sælge deres hus eller lejlighed, og har i stedet valgt at udleje lejligheden i mellemtiden. Ofte finder man derfor følgende formulering i lejekontrakten:

“Det er aftalt, at udlejer kan opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel, såfremt udlejer får solgt ejendommen i lejeperioden.”

Et sådant vilkår er imidlertid ugyldigt. Lejer er ikke forpligtet til at flytte, selv hvis udlejer får solgt boligen. Udlejer kan slet ikke lovligt opsige lejer ved salg af boligen.

Udlejer kan i stedet vælge at gøre lejeaftalen tidsbegrænset. Eller også må udlejer i sidste ende betale lejer for at flytte.

Typeformular A9

Stort set alle lejekontrakter til private boliglejemål laves på Typeformular A9, som er den officielle lejekontrakt for alle lejeaftaler, der indgås efter den 1. juli 2015.

Typeformular A9 indeholder en lang række afkrydsningsfelter, som gør det overskueligt at se, hvad udlejer og lejer har aftalt.

Både udlejer og lejer skal være særligt opmærksom på typeformularens § 11. Her skriver man nemlig alle de særlige aftaler, som ikke kan stå i de øvrige felter. Det er også her, at man kan skrive aftaler, som eksempelvis stiller lejer ringere, end hvad der følger af lejeloven. Det er oftest i § 11, at man finder fejlene i lejekontrakten, da udlejer og lejer ikke kan aftale alt frit, fordi lejeloven i stort omfang beskytter lejer mod urimelige vilkår.

Du kan hente et eksemplar af typeformularen her.

Forhåndsgodkendelse af husleje

Fra den 1. april 2013 kan udlejer anmode Huslejenævnet om forhåndsgodkendelse af huslejen for et lejemål. Det koster et gebyr på 500 kr. at få en forhåndsgodkendelse. Efterfølgende er forhåndsgodkendelsen bindende for både udlejer og lejer. Det betyder, at lejer ikke vil kunne klage over huslejen til Huslejenævnet. Hvis udlejer er utilfreds med den fastsatte husleje, kan udlejer dog indbringe sagen for Boligretten.

Gennemgribende forbedret lejemål

Hvis udlejer har gennemgribende forbedret et lejemål, kan udlejer for fremtiden opkræve en højere husleje.

Et lejemål er gennemgribende forbedret, når udlejer indenfor en periode på 2 år, har brugt enten et vist antal kroner pr. kvadratmeter, eller har brugt et vist beløb i alt på forbedringer i lejemålet. Beløbene pr. år kan ses i listen nedenfor.

Det er vigtigt, at holde begreberne vedligeholdelse og forbedringer adskilt. Omkostninger til vedligeholdelse giver ikke udlejer ret til at forhøje huslejen.

Årkr. pr. m2kr. i alt
20001.600183.000
20011.656189.405
20021.697194.140
20031.733198.217
20041.773202.776
20051.799205.818
20061.834209.728
20071.874214.342
20081.904217.772
20091.984226.918
20102.024231.457
20112.054234.928
20122.112241.506
20132.145245.370
20142.167247.824
20152.184249.807