Et fælles ejerskabs opsigelse af boliglejemål til eget brug

Artiklen gennemgår reglerne om opsigelse af boliglejemål til udlejers eget brug i de tilfælde, hvor ejendommen ejes af flere personer i fællesskab. Det konkluderes, at reglen ikke alene finder anvendelse for sameje-konstruktioner men også for interessentskaber.

Loven

Det følger af lejelovens § 83, stk. 1, litra a, at en udlejer kan opsige en lejer, ”når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.”

Til denne bestemmelse har vi i § 84 en række begrænsninger i udlejers ret til at opsige lejer med henblik på eget brug. Af § 84, litra g følger det at ”såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.”

Lovens fortolkning

Det fremgår ikke af loven, hvorledes disse flere personer skal eje ejendommen sammen. Både ved sameje, interessentskaber og aktieselskaber er der i sidste ende flere enkeltpersoner bag, som tilsammen ejer den pågældende ejendom.

Selskabsformerne

Et sameje stiftes i det øjeblik, at to eller flere personer sammen køber et aktiv. Dette sker dagligt i alle hjem, når der f.eks. indkøbes faste forbrugsgoder.

Ejer Hr. og Fru Hansen deres private bolig i fællesskab, vil man sædvanligvis betegne det som et sameje, også for det tilfælde, at de vælger at udleje ejendommen samlet til én lejer, da denne udlejning sædvanligvis ikke sker erhvervsmæssigt.

I samejet ejer deltagerne direkte en bruttoanpart af ejendommen, ligesom de hæfter personligt, solidarisk og principalt for ejendommens forpligtelser.

Har udlejningen i stedet præg af at være erhvervsmæssig, skal der ikke meget til for at man i stedet vil vurdere det fælles ejerskab til at foregå i et interessentskab. Et pejlemærke for sondringen mellem sameje og interessentskab vil ofte være, om ejernes primære formål med udlejningen er at opnå en økonomisk gevinst.

Et interessentskab stiftes når to eller flere personer vælger at drive virksomhed sammen. Selskabet eksisterer fra det øjeblik, det er blevet besluttet at stifte selskabet. Selskabsdeltagerne hæfter personligt, solidarisk og principalt overfor interessentskabets kreditorer, herunder de forpligtelser der påhviler ejendommen.

Der er således ingen forskel i hæftelsesformen, om ejendommen udlejes i et sameje eller et interessentskab, hvorimod selskaber med begrænset ansvar skiller sig væsentlig ud, i og med at ejerne alene ejer aktier og igennem disse har indflydelse på direktionen og bestyrelsen, ligesom aktionærernes risiko er begrænset til værdien af aktierne.

Ikke sjældent vil selskabsdeltagerne i et interessentskab ikke være klar over, at de rent faktisk har stiftet et interessentskab men blot tro, at de ejer ejendommen i sameje.

For de tilfælde hvor samtlige deltagere i samejet eller interessentskabet er fysiske personer – ofte et ægtepar – og begge ønsker at bebo ejendommen sammen, er der ingen juridiske problemer forbundet med en opsigelse til eget brug. Det samme gør sig gældende, selvom kun én af selskabsdeltagerne ønsker at bebo lejemålet, jf. § 84, litra g, men forhindrer til gengæld de øvrige selskabsdeltagere i at opsige andre lejemål i samme ejendom til eget brug.

For kommanditselskaber kunne spørgsmålet opstå, om komplementarens personlige hæftelse for kommanditselskabet ville gøre det muligt for komplementaren at opsige en lejer med henblik på komplementarens personlige brug af lejemålet. Det forudsættes i så fald, at komplementaren er en fysisk person eller et sameje/interessentskab. Her må lovens brug af ordet ”personer” dog få den konsekvens, at kommanditselskaber og andre selskaber, som kun kan eksistere ved registrering i cvr-registret ikke er omfattet af bestemmelsen.

Det fører videre til de tilfælde, hvor et interessentskab består af både fysiske personer og selskaber med begrænset hæftelse. Denne konstruktion er dog ikke sædvanlig. Her vil der ikke være mulighed for hverken de fysiske personer eller selskaberne for at opsige lejemålet til eget brug, da der ikke vil være fuldstændig identitet mellem udlejer, og den der ønsker at overtage lejemålet.

Konklusion

Lovbestemmelsen omhandler alene tilfælde, hvor flere personer ejer en ejendom i fællesskab. Der er ikke i loven anført begrænsninger for, hvorledes dette fællesskab skal være organiseret. Dog må der være tale om, at det alene er fysiske personer, der direkte eller indirekte gennem et interessentskab ejer ejendommen. Er der selskaber blandt selskabsdeltagerne, må det anses for udelukket, at et lejemål kan opsiges med hjemmel i § 84, litra g.

Følger man den traditionelle opfattelse af selskabsformerne, må man konkludere, at ikke alene et sameje men også et interessentskab kan opsige en enkelt lejer med henblik på, at en selskabsdeltager skal bebo lejemålet.

Var dette ikke tilfældet, ville retten i hvert enkelt tilfælde af opsigelse skulle vurdere, om den pågældende ejerkreds udlejer ejendommen i form af et sameje eller et interessentskab, og ofte vil det være små forskelle og tilfældigheder der vil afgøre, hvilken selskabsform retten kommer frem til, at der er tale om. Denne vurdering bliver unødvendig, når man behandler selskabsformerne ens og tillægger selskabsdeltagerne de samme muligheder for at overtage et lejemål i ejendommen.

Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen