Forlængelse af tidsbegrænset lejeaftale

Den 1. juli 2015 trådte den nye lejelov i kraft, og det får nogle konsekvenser, hvis man efter den 1. juli 2015 ønsker at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale, som oprindeligt er indgået efter de gamle regler.

Reglerne om tidsbegrænsning af lejemål er ikke i sig selv blevet ændret i forbindelse med den nye lejelov, men det er reglerne om istandsættelse ved fraflytning, og det har betydning. For når man forlænger lejeaftalen, så bliver lejeaftalen nu i stedet omfattet af reglerne i den nye lejelov.

Aftalt vedligeholdelse af lejemålet mens lejeaftalen løber, ændrer sig ikke. Det kan fortsat aftales, at lejer skal vedligeholde forskellige dele af lejemålet. Derimod kan det ikke længere aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat. Så forestiller man sig, at lejer har lejet et nyistandsat hus tidsbegrænset i 2 år, og man så efterfølgende forlænger tidsbegrænsningen i yderligere 1 år, så ville lejer efter de gamle regler skulle aflevere lejemålet nyistandsat. Men efter de nye regler skal lejemålet blot afleveres i samme stand som det blev overtaget med fradrag af slid og ælde. For udlejer er der en kæmpe forskel i, hvor stort et istandsættelseskrav man kan rejse overfor lejer.

Rådet må derfor være, at forlænger man en tidsbegrænset lejeaftale, som er indgået efter de gamle regler, så skal der laves en ”flytteopgørelse” på forlængelsestidspunktet over, hvad der pr. denne dato skal istandsættes for, at lejemålet igen fremtræder nyistandsat. Lejer må så anerkende at betale dette beløb for at få lov at blive boende. Udlejer kan så herefter efter reglerne om udskudt istandsættelse vælge at vente med at udføre istandsættelserne til den dag lejer fraflytter. Til gengæld må udlejer forvente ikke at kunne kræve erstatning for den yderligere slidtage som sker i perioden frem til, at lejer endeligt fraflytter. Misligholdelse som udlejer kan bevise er sket i perioden mellem den første flytteopgørelse og lejers endelige fraflytning kan udlejer kræve erstattet, men det kan vise sig svært at løfte bevisbyrden.

Det skal retfærdigvis siges, at domstolene endnu ikke har taget stilling til, om en videreførelse af en tidsbegrænset lejeaftale som her beskrevet er omfattet af de nye eller de gamle regler. Det er imidlertid min opfattelse, at reglerne skal forstås sådan som ovenfor beskrevet.