Fejlagtigt opmålt lejebolig

Der har været en del fokus på arealmangler ved køb og salg af fast ejendom og hvilke konsekvenser det har for køber og sælger i forhold til regulering af købsprisen. Men hvad gælder for arealmangler ved lejeboliger?

Mangler

I lejekontrakten vil sædvanligvis stå, at lejemålet har et vist antal kvadratmeter bolig. Hvis det viser sig ikke at være tilfældet, og afvigelsen er af en vis størrelse, vil der være tale om en mangel. Imidlertid vil man ikke som lejer kunne kræve at få de manglende kvadratmeter lagt til lejemålet. Men i visse tilfælde kan lejer kræve et nedslag i huslejen. Hvordan lejenedsættelsen skal beregnes afhænger af, efter hvilke principper huslejen fastsættes.

Lejemål med omkostningsbestemt husleje

For lejemål hvor lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje vil en arealmangel – uanset størrelse – kunne få betydning for fastsættelsen af huslejen, da den samlede leje for ejendommen fordeles mellem lejemålene efter størrelse. Er ét lejemål derfor mindre end forudsat, vil det medføre en lejenedsættelse i det pågældende lejemål, men en stigning i de øvrige lejemål.

Lejemål hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi

For lejemål hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi, kan lejen forhøjes eller nedsættes, hvis den faktiske leje er ca. 10-15 % henholdsvis højere eller lavere end det lejedes værdi. Huslejenævnet vil derfor ved en vurdering af det lejedes værdi også tage hensyn til den faktiske størrelse af lejemålet.

Lejemål hvor lejen fastsættes efter markedslejen

For lejemål der reguleres efter markedslejen, kan lejer ikke bede Huslejenævnet vurdere, om lejen er rimelig og eventuelt kræve lejenedsættelse. I tilfælde af en arealmangel må lejer derfor henvises til at anlægge retssag mod udlejer med krav om lejenedsættelse. Huslejenævnet kan dog foretage en vurdering af, om lejekontrakten i sin helhed er rimelig, eller om der skal ske hel eller delvis ændring eller tilsidesættelse af vilkår efter aftalelovens § 36.

I tilfælde af en retssag må der skeles til retspraksis angående mangler ved køb og salg af fast ejendom, forstået således at der skal være tale om en afvigelse af en vis størrelse både i kvadratmeter og i procent, før der skal ske en reduktion i størrelsen af lejen alene på denne baggrund.

Det er imidlertid ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til, at lejer kan kræve huslejenedsættelse. En uvildig skønsmand må vurdere, hvad markedslejen er for lejemålet med henholdsvis det aftalte areal og med det faktiske areal. Hvis markedslejen med det faktiske areal er større end eller lig med den leje, som lejer allerede betaler, så har lejer intet belæg for at kræve lejen nedsat. Hvis markedslejen for det faktiske areal derimod er mindre, end det lejer allerede betaler, så er der grundlag for at kræve en lejenedsættelse. Men medmindre udlejer har været i ond tro om arealmanglen, så bør manglen som nævnt ovenfor have en vis størrelse, før retten kan nedsætte lejen.

Alt i alt er der dog formentlig tale om en problemstililing som er rimelig begrænset, og som ikke dukker op så tit.